Катерина жилковой
23 листопада 2020, 16:39

Депутати захистять покупців "первинки" від забудовників і скоротять недобудови: деталі законопроекту прокоментували в Київміськбуд

Розроблений Радою законопроект для захисту від інвесторів від недобросовісних забудовників, пропонує поправки в шість кодексів, п'ятнадцять законів і один декрет Кабміну. Чи достатньо цього?

Час для читання

Хвилин читання:

8

Депутати захистять покупців первинки від забудовників та скоротять недобудови: деталі законопроекту прокоментували у Київміськбуд

Депутати Верховної Ради, зокрема заступник голови містобудівного комітету Олена Шуляк, розробили проект закону №4247 з метою посилити правовий захист покупців житлової нерухомості на етапі будівництва, та зменшити ризики появи недобудов в Україні. Документ передбачає автоматично фіксувати дані в єдиному реєстрі, якщо людина вкладає гроші у будівництво «первинки». Це дасть гарантію, що покупці квартир отримають житло, за яке заплатили. Голова холдингу "Київміськбуд" Ігор Кушнір розповів, що будівельна галузь давно чекає на суттєві зміни. І якщо ситуація не зміниться, а закон не ухвалять, людям роками доведеться чекати на свої ключі.

Що пропонують депутати?

Проектом закону вводиться такі поняття: «майбутній об'єкт нерухомості» і «об'єкт незавершеного будівництва». Обидва об'єкти будуть мати таке ж громадянське право, як і побудований ЖК. Вони є повноцінними активами інвестиційних фондів і можуть передаватися в іпотеку. Головне - такі об'єкти в обов'язковому порядку будуть вноситися до Державного реєстру прав на нерухоме майно. Будинок, в такому випадку, отримує ідентифікатор в ЕГЕС в сфері будівництва. Автори закону передбачають, що це дозволить відразу відсікти недобросовісних забудовників і шахраїв. ЄДР буде проводитися до початку підготовчих робіт і стане умовою продажу квартири або нежитлового приміщення (за умови чинного дозволу на будівництво). Таким чином виключається ситуація, коли забудовник продає квартири, а дозвільна документація у нього до цих пір в процесі оформлення або відсутній в принципі.

Також забудовник не зможе продати квартиру, якщо будуть скасовані дозволи, зміняться містобудівні умови або будівельні роботи припиняться. ЄДР стане прозорою платформою для перегляду даних. Кожен побачить, скільки квартир вже продано, скільки вже залучено коштів на будівництво, що дозволить уникнути подвійного перепродажу однієї і тієї ж квартири.

Як дізнатися, що всі вимоги забудовник дотримується?

Законодавці вирішили і це питання - нотаріус і договір про купівлі-продажу. Угоди на "первинку" повинні укладатися саме через договори і завірятися нотаріально. Покупець після сплати отримає право власності до введення квартири в експлуатацію (право на майбутній об'єкт нерухомості). Будь-які зміни права власності, іпотечні договори повинні пройти ту ж процедуру - реєстр і нотаріус. Кожен раз перевіряти право землекористування, містобудівні умови, дозволу на будівництво. У разі прийняття законопроекту зміни почнуться в 2022 році.

більше прозорості

Автори пропонують максимально збільшити обсяг і доступність до інформації, яку забудовник зобов'язаний надати інвесторові - дозвільної та будівельної документації, даних про учасників проекту - так і про більш складних питаннях, наприклад, про фінансову звітність замовника будівництва за останні два роки.

Серед іншого замовник зобов'язаний розмістити на сайті інформацію про вигодоодержувача, а також щомісячний звіт про хід будівництва (сьогодні це роблять деякі забудовники), інформацію про продані і непроданих площах і вартості квадратного метра (її теж поки відкрито показують не всі).

Як ініціатива допоможе вирішити проблему з недобудовами?

Більшість нововведень служать лише одній меті - не дати більше можливості для початку спочатку проблемного будівельного проекту. На жаль, але повної відповіді законопроект не дає, що робити, в разі зупинки через глобальну кризу, нестачу фінансів у окремо взятій компанії, затяжних судових розглядів.

Пропонується доволі правильний крок – страхування цивільно-правової відповідальності замовника будівництва. Однак, воно необов'язкове, і потім стосується лише зриву термінів прийняття в експлуатацію. Проект зобов'язує створювати "гарантійну частину" нерухомості.

«За умови страхування вона складе 10% площі, без страховки 13%. Цю частину можна буде продавати до введення в експлуатацію, і фінансуватися її споруда може тільки власними чи позиковими коштами забудовника. Саме це стане «подушкою безпеки» при можливу зупинку будівництва через відсутність грошей. Ось тільки чи завжди цього вистачить для добудови - питання риторичне. А якщо грошей на добудову не вистачить, віддуватися доведеться самим інвесторам.

Якщо говорити на прикладі, припустимо, "Київміськбуду", то він отримав будинок на стадії готовності 65% і продано в ньому 95% площ. Додамо 13% гарантійної частини, отримаємо 18% площ для продажу. Чи можна за 18% потенційно виручених грошей збудувати 35% будинку? Хіба якщо закласти близько 100% маржі, але за такою ціною квартиру, само собою, ніхто не купить».

Теоретично, запропонована ініціатива, пропонує інвесторам недобудови і інше рішення - продати будинок повністю на аукціоні і повернути свої гроші. Але чи відповідають вкладення отриманих грошей? І потім, зробити це можна тільки після початку санації і визнання банкрутом замовника будівництва, найчастіше який просто володіє землею і в процес оформлення документів не втручається.

«Знову повернемося, наприклад, "Укрбуду". Замовники будівництва всіх взятих нами його об'єктів цілком вітають і проблем не мають. А можливість визнання банкрутом, наприклад, міністерства оборони чи міністерства внутрішніх справ взагалі виглядає як невдалий жарт. Тобто без "Київміськбуду" навіть із новим законом інвестори в такій ситуації змушені були б продовжувати чекати на свої квартири без будь-яких перспектив».

Деякі пропозиції в законопроекті можуть посилити та принести ризики в освіті недобудов. Наприклад, через потребу узгоджувати проектні зміни з покупцями. Будь-які введення змін у проект у процесі будівництва часто призводять до появи "підводного каміння": зміна планування та площі квартири або місць загального користування, поверховості, призначення технічних та допоміжних приміщень. Ці питання обов'язково мають узгоджуватися з інвесторами. Якщо знайдеться хоч один, залишиться тільки позиватися до спроб розірвати з ним договір. Це ставить під питання подальші перспективи завершення будівництва, зриває терміни тощо.

У будь-якому випадку, слід враховувати, що законопроект пройшов тільки першу редакцію в комітеті і до початку голосування він пройде безліч правок і пропозицій. Головне, щоб нові депутатські ініціативи були узгоджені, щоб уникнути лазівок в тексті закону.

Поділитися публікацією

Додайте Klymenko Time в список ваших джерел

Новини

Думки

свіже Популярне
більше думок Перейти
Facebook Telegram Twitter Viber

Ви можете закрити це вікно та продовжити читання. А можете – підтримати нашу команду невеликим донатом, щоб ми й надалі могли писати та знімати відео про те, що дійсно важливо для нас з вами, разом впливати на рішення влади та суспільства

Стати другом
x
Догори