Депутати ініціювали проект закону, який захистить покупців "первинки" від машенніков і скоротить кількість недобудов в Україні
16: 39

Депутати захистять покупців «первинки» від забудовників і скоротять недобудови: деталі законопроекту прокоментували в Київміськбуд

Розроблений Радою законопроект для захисту від інвесторів від недобросовісних забудовників, пропонує поправки в шість кодексів, п'ятнадцять законів і один декрет Кабміну. Чи достатньо цього?

елемент дизайну Клименко Тайм 14 хвилин на читання: 8

Депутати Верховної Ради, зокрема, заступник голови містобудівної комітету Олена Шуляк, розробили проект закону №4247 з метою посилити правовий захист покупців житлової нерухомості на етапі будівництва, і зменшити ризики появи недобудов в Україні. Документ передбачає автоматично фіксувати дані в єдиному реєстрі, якщо людина вкладає гроші в будівництво «первинки». Це дасть гарантію того, що покупці квартир отримають житло, за яке заплатили. Глава холдингу «Київміськбуд» Ігор Кушнір розповів, що будівельна галузь давно чекає істотних змін. І якщо ситуація не зміниться, а закон не приймуть, людям роками доведеться чекати свої ключі.

Що пропонують депутати?

Проектом закону вводиться такі поняття: «майбутній об'єкт нерухомості» і «об'єкт незавершеного будівництва». Обидва об'єкти будуть мати таке ж громадянське право, як і побудований ЖК. Вони є повноцінними активами інвестиційних фондів і можуть передаватися в іпотеку. Головне - такі об'єкти в обов'язковому порядку будуть вноситися до Державного реєстру прав на нерухоме майно. Будинок, в такому випадку, отримує ідентифікатор в ЕГЕС в сфері будівництва. Автори закону передбачають, що це дозволить відразу відсікти недобросовісних забудовників і шахраїв. ЄДР буде проводитися до початку підготовчих робіт і стане умовою продажу квартири або нежитлового приміщення (за умови чинного дозволу на будівництво). Таким чином виключається ситуація, коли забудовник продає квартири, а дозвільна документація у нього до цих пір в процесі оформлення або відсутній в принципі.

Також забудовник не зможе продати квартиру, якщо будуть скасовані дозволи, зміняться містобудівні умови або будівельні роботи припиняться. ЄДР стане прозорою платформою для перегляду даних. Кожен побачить, скільки квартир вже продано, скільки вже залучено коштів на будівництво, що дозволить уникнути подвійного перепродажу однієї і тієї ж квартири.

Як дізнатися, що всі вимоги забудовник дотримується?

Законодавці вирішили і це питання - нотаріус і договір про купівлі-продажу. Угоди на "первинку" повинні укладатися саме через договори і завірятися нотаріально. Покупець після сплати отримає право власності до введення квартири в експлуатацію (право на майбутній об'єкт нерухомості). Будь-які зміни права власності, іпотечні договори повинні пройти ту ж процедуру - реєстр і нотаріус. Кожен раз перевіряти право землекористування, містобудівні умови, дозволу на будівництво. У разі прийняття законопроекту зміни почнуться в 2022 році.

більше прозорості

Автори пропонують максимально збільшити обсяг і доступність до інформації, яку забудовник зобов'язаний надати інвесторові - дозвільної та будівельної документації, даних про учасників проекту - так і про більш складних питаннях, наприклад, про фінансову звітність замовника будівництва за останні два роки.

Серед іншого замовник зобов'язаний розмістити на сайті інформацію про вигодоодержувача, а також щомісячний звіт про хід будівництва (сьогодні це роблять деякі забудовники), інформацію про продані і непроданих площах і вартості квадратного метра (її теж поки відкрито показують не всі).

Як ініціатива допоможе вирішити проблему з недобудовами?

Більшість нововведень служать лише одній меті - не дати більше можливості для початку спочатку проблемного будівельного проекту. На жаль, але повної відповіді законопроект не дає, що робити, в разі зупинки через глобальну кризу, нестачу фінансів у окремо взятій компанії, затяжних судових розглядів.

Пропонується досить правильний крок - страхування цивільно-правової відповідальності замовника будівництва. Однак, воно не обов'язково, і потім, стосується лише зриву термінів прийняття в експлуатацію. Проект зобов'язує створювати «гарантійну частина» нерухомості.

«За умови страхування вона складе 10% площі, без страховки 13%. Цю частину можна буде продавати до введення в експлуатацію, і фінансуватися її споруда може тільки власними чи позиковими коштами забудовника. Саме це стане «подушкою безпеки» при можливу зупинку будівництва через відсутність грошей. Ось тільки чи завжди цього вистачить для добудови - питання риторичне. А якщо грошей на добудову не вистачить, віддуватися доведеться самим інвесторам.

Якщо говорити на прикладі, припустимо, «Київміськбуду», то він отримав будинок на стадії готовності 65%, і продано в ньому 95% площ. Додамо 13% гарантійної частини, отримаємо 18% площ для продажу. Чи можна за 18% потенційно виручених грошей побудувати 35% будинку? Хіба тільки якщо закласти близько 100% маржі, але за такою ціною квартиру, само собою, ніхто не купить ».

Теоретично, запропонована ініціатива, пропонує інвесторам недобудови і інше рішення - продати будинок повністю на аукціоні і повернути свої гроші. Але чи відповідають вкладення отриманих грошей? І потім, зробити це можна тільки після початку санації і визнання банкрутом замовника будівництва, найчастіше який просто володіє землею і в процес оформлення документів не втручається.

«Знову повернемося до прикладу« Укрбуду ». Замовники будівництва всіх взятих нами його об'єктів цілком вітають і проблем не відчувають. А можливість визнання банкрутом, наприклад, міністерства оборони або міністерства внутрішніх справ і зовсім виглядає як невдалий жарт. Тобто без «Київміськбуду» навіть з новим законом інвестори в такій ситуації змушені б були продовжувати чекати свої квартири без будь-яких перспектив ».

Деякі пропозиції в законопроекті можуть погіршити і принести ризики в освіті недобудов. Наприклад, через необхідність узгоджувати проектні зміни з покупцями. Будь-які введення змін в проект в процесі будівництва часто призводять до появи «підводних каменів»: зміна планування і площі квартири або місць загального користування, поверховості, призначення технічних і допоміжних приміщень. Ці питання в обов'язковому порядку повинні узгоджуватися з інвесторами. Якщо знайдеться хоч один, залишиться тільки судитися в спробах розірвати з ним договір. Це ставить під питання подальші перспективи завершення будівництва, зриває терміни і т.д.

У будь-якому випадку, слід враховувати, що законопроект пройшов тільки першу редакцію в комітеті і до початку голосування він пройде безліч правок і пропозицій. Головне, щоб нові депутатські ініціативи були узгоджені, щоб уникнути лазівок в тексті закону.

Додайте Klymenko Time в список ваших джерел

Новини

Війна за «Північний потік-2» під кінець: Байден здався

Війна за «Північний потік-2» під кінець: Байден здався

Євросоюз зняв санкції з Арбузова і Табачника

Євросоюз зняв санкції з Арбузова і Табачника

Для автолюбителів немає хороших новин: ціни на бензин і дизель ростуть і не зупиняються

Для автолюбителів немає хороших новин: ціни на бензин і дизель ростуть і не зупиняються

Санкції проти Коломойського - Америка звинуватила опального олігарха в спробах знищити демократію в Україні

Санкції проти Коломойського - Америка звинуватила опального олігарха в спробах знищити демократію в Україні

Екс-заступник міністра Немилостивий отримав штраф і позбувся прав через п'яного водіння і бійки з поліцією

Екс-заступник міністра Немилостивий отримав штраф і позбувся прав через п'яного водіння і бійки з поліцією

У Харкові відреагували на жорстокий жарт прем'єра Словаччини: невідомі залишили на стінах консульства послання

У Харкові відреагували на жорстокий жарт прем'єра Словаччини: невідомі залишили на стінах консульства послання

Велика семеркана обговоренні Донбасом

Україна отримала черговий наказ від західних партнерів: відкласти призначення в Конституційний суд

Іпотечна програма дуже хороша: пахне популізмом

Іпотечна програма дуже хороша: пахне популізмом

Первинний ринок в Україні подорожчає: інвестори бояться вкладати гроші

Первинний ринок в Україні подорожчає: інвестори бояться вкладати гроші

Разумков пропав, а Марченко і Стерненко з'явилися: за кого готові голосувати українці

Разумков пропав, а Марченко і Стерненко з'явилися: за кого готові голосувати українці

Кулеба розповів, як переконати Росію йти на конструктив в питанні Донбасу

Кулеба назвав Мінську ТКГ театром абсурду

«Укрспецекспорт» звинуватив українські ЗМІ в російській пропаганді

«Укрспецекспорт» звинуватив українські ЗМІ в російській пропаганді

    частка facebook поділитися телеграмою акція твіттер viber share