Ціна землі та ціна обіцянок «земельних реформаторів»

Нещодавно Міністерство аграрної політики та продовольства опублікувало актуальні дані про кількість угод, загальну вартість та площу земель сільськогосподарського призначення, щодо якої офіційно зареєстровані акти купівлі/продажу.

За яку ціну торгується українська земля через сім місяців після відкриття ринку, в яких регіонах найдешевші та найдорожчі земельні ресурси і де найбільше вже розпродано земельних ділянок - в аналітичному огляді Klymenko Time.

Динаміка ринку землі: базові дані та індикатори

Згідно з актуальними даними профільного відомства, майже за сім місяців функціонування ринку землі було зареєстровано понад 82,8 тис. угод про купівлю/продаж щодо майже 210,5 тис. гектарів землі сільгосппризначення. Таким чином, з моменту запуску ринку на початку липня 2021 р., обсяг проданих в Україні земельних ресурсів майже співмірний із земельним банком агрохолдингу «Астарта-Київ», який займає п'яту сходинку. у рейтингу ТОП-100 латифундистів. Земельний банк, контрольований «Астартою», становить 220 тис. га.

Загальна сума угод купівлі/продажу становила понад 3 млрд. 628 млн. грн. Тобто, виходячи із даних Міністерства агрополітики, середня вартість одного гектара землі сільськогосподарського призначення на сьогодні становить 17 239 грн. (або близько 600 дол., з урахуванням поточного курсу валют).

Трохи більше докладних висновків про ситуацію та динаміку розвитку ринку землі дозволяють зробити надані відомством дані у межах регіонів країни.

Регіональний аспект лідерів та аутсайдерів земельних торгів

Якщо виходити не з міністерської градації за кількістю угод, а ранжувати регіони за площею землі, щодо якої здійснено акти купівлі/продажу, то ТОП-5 лідерів ринку землі виглядають так:

П'ятірка умовних «аутсайдерів», або тих регіонів, у яких було куплено/продано найменше гектарів, виглядає так:

Як видно, найбільш активно угоди про придбання землі сільськогосподарського призначення полягали у південно-східних та центральних областях. А ось західні регіони країни щодо цього поголовно очолюють когорту відстаючих. Примітно, що, наприклад, у Тернопільській області, яка географічно ближче до «пулу» центральних областей і більше включена у виробничу агломерацію агрохолдингів, левова частка земельних банків яких сконцентрована в центральних регіонах країни, обсяги земельної купівлі/продажу значно вищі, ніж загалом. західних областей країни.     

Виходячи з цього можна припустити, що «осередки» торгівлі землею визначені активністю низки великих гравців з-поміж найбільших агрохолдингів у рамках трансформації та консолідації ними своїх земельних банків. 

Цінові розчарування на тлі нечуваних обіцянок

Одним із найінтригуючих та непостійних параметрів ринку землі була оцінка вартості одного гектара українських чорноземів. Різного роду грантоїдські організації та структури, які виступали ідеологічними герольдами земельної реформи та відкриття ринку землі, обіцяли пересічним громадянам нечувану цінову кон'юнктуру, барвисто живописуючи, як після лібералізації земельних відносин ціна за гектар зросте до 25 або навіть 50 тис. дол.

Ще до запуску ринку Міністерство фінансів назвало ціновий орієнтир у 2,5 тис. дол. за га. Адепти земельної реформи серед «младореформаторів», наприклад, в особі екс-міністра економіки Тимофія Милованова називали суми від 1 тис. дол. до 2,2 тис. дол. Колишній заступник міністра економіки, а зараз перший заступник міністра аграрної політики Тарас Висоцький озвучував свої розрахунки:

«Наші розрахунки показують, що якщо ми застосовуємо запропоновану модель, яка діє, то це буде в середньому 2,2 тисяч дол. еквівалент за гектар… Якщо виходити з обмеженої моделі, з обмеженнями, це буде максимум $1,5 тисяч. Ось ціна обмежень (те, що називається «тільки українці купують»)».

Як видно з актуальних даних профільного міністерства, цінова кон'юнктура на ринку землі є дуже далекою від прогнозів чиновників, а тим більше від обіцянок грантоїдських «земельних експертів». Дані Мінагрополітики у розрізі регіонів чітко демонструють, що в тих областях, у яких земельна торгівля йде найбільш жваво, земля купується великими масивами та за нижчою ціною. Це добре видно з прикладу Кіровоградської області.

У десятці областей-лідерів за обсягом проданої землі середня ціна за гектар становить приблизно 12-13 тис. грн. (або 420-450 дол.). При цьому середню по палаті цінову температуру на ринку землі підтягують високі показники середньої вартості одного га в трьох-чотирьох областях. У тому числі Львівська та Івано-Франківська з значними усередненими показниками, але в яких землі продали найменше по країні.

Загалом, якщо аналізувати дані Мінагрополітики трохи уважніше, ніж про них загалом рапортують чиновники, то приводів для проголошення грандіозних «перемог» у рамках функціонування ринку землі сільськогосподарського призначення значно менше, ніж фактів, що констатують серйозну "зраду" - а саме питання вкрай низька ціна на українську землю, що у перспективі може призвести до її продажу за безцінь. Власне, як про це попереджали раніше.