Депутаты инициировали проект закона, который защитит покупателей "первички" от машенников и сократит количество недостроев в Украине
16:39

Депутаты защитят покупателей «первички» от застройщиков и сократят недострои: детали законопроекта прокомментировали в Киевгорстрой

Разработанный Радой законопроект для защиты от инвесторов от недобросовестных застройщиков, предлагает поправки в шесть кодексов, пятнадцать законов и один декрет Кабмина. Достаточно ли этого?

элемент дизайна Клименко Тайм 14 минут на чтение : 8

Депутаты Верховной Рады, в частности, замглава градостроительного комитета Елена Шуляк, разработали проект закона №4247 с целью усилить правовую защиту покупателей жилой недвижимости на этапе строительства, и уменьшить риски появления недостроев в Украине. Документ предполагает автоматически фиксировать данные в едином реестре, если человек вкладывает деньги в строительство «первички». Это даст гарантию того, что покупатели квартир получат жилье, за которое заплатили. Глава холдинга «Киевгорстрой» Игорь Кушнир рассказал, что строительная отрасль давно ждет существенных изменений. И если ситуация не изменится, а закон не примут, людям годами придется ждать свои ключи.

Что предлагают депутаты?

Проектом закона вводится следующие понятия: «будущий объект недвижимости» и «объект незавершенного строительства». Оба объекта будут иметь такое же гражданское право, как и построенный ЖК. Они являются полноценными активами инвестиционных фондов и могут передаваться в ипотеку. Главное – такие объекты в обязательном порядке будут вноситься в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Дом, в таком случае, получает идентификатор в ЕГЭС в сфере строительства. Авторы закона предполагают, что это позволит сразу отсечь недобросовестных застройщиков и мошенников. ЕГР будет проводиться до начала подготовительных работ и станет условием продажи квартиры или нежилого помещения (при условии действующего разрешения на строительство). Таким образом исключается ситуация, когда застройщик продает квартиры, а разрешительная документация у него до сих пор в процессе оформления или отсутствует в принципе.

Также застройщик не сможет продать квартиру, если будут отменены разрешения, изменятся градостроительные условия или строительные работы приостановятся. ЕГР станет прозрачной платформой для просмотра данных. Каждый увидит, сколько квартир уже продано, сколько уже привлечено средств на строительство, что позволит избежать двойной перепродажи одной и той же квартиры.

Как узнать, что все требования застройщик соблюдает?

Законодатели решили и этот вопрос – нотариус и договор о купли-продажи. Сделки на «первичку» должны заключаться именно через договоры и заверяться нотариально. Покупатель после уплаты получит право собственности до ввода квартиры в эксплуатацию (право на будущий объект недвижимости). Любые изменения права собственности, ипотечные договоры должны пройти ту же процедуру – реестр и нотариус. Каждый раз проверять право землепользования, градостроительные условия, разрешения на строительство. В случае принятия законопроекта изменения начнутся в 2022 году.

Больше прозрачности

Авторы предлагают максимально увеличить объем и доступность к информации, которую застройщик обязан предоставить инвестору – разрешительной и строительной документации, данных об участниках проекта – так и о более сложных вопросах, например, о финансовой отчетности заказчика строительства за последние два года.

Среди прочего заказчик обязан разместить на сайте информацию про бенефициарного собственника, а также ежемесячный отчет о ходе строительства (сегодня это делают немногие застройщики), информацию о проданных и непроданных площадях и стоимости квадратного метра (ее тоже пока открыто показывают не все).

Как инициатива поможет решить проблему с недостроями?

Большинство нововведений служат лишь одной цели – не дать больше возможности для начала изначально проблемного строительного проекта. К сожалению, но полного ответа законопроект не дает, что делать, в случае остановки из-за глобального кризиса, недостатка финансов у отдельно взятой компании, затяжных судебных разбирательств.

Предлагается довольно правильный шаг – страхование гражданско-правовой ответственности заказчика строительства. Однако, оно необязательно, и потом, касается лишь срыва сроков принятия в эксплуатацию. Проект обязывает создавать «гарантийную часть» недвижимости.

«При условии страхования она составит 10% площади, без страховки 13%. Эту часть нельзя будет продавать до ввода в эксплуатацию, и финансироваться ее постройка может только собственными или заемными средствами застройщика. Именно это станет «подушкой безопасности» при возможной остановке строительства из-за отсутствия денег. Вот только всегда ли этого хватит для достройки – вопрос риторический. А если денег на достройку не хватит, отдуваться придется самим инвесторам.

Если говорить на примере, допустим, «Киевгорстроя», то он получил дом на стадии готовности 65%, и продано в нем 95% площадей. Добавим 13% гарантийной части, получим 18% площадей для продажи. Можно ли за 18% потенциально вырученных денег построить 35% дома? Разве только если заложить около 100% маржи, но по такой цене квартиру, само собой, никто не купит».

Теоретически, предложенная инициатива, предлагает инвесторам недостроя и другое решение – продать дом полностью на аукционе и вернуть свои деньги. Но соответствуют ли вложения полученным деньгам? И потом, сделать это можно только после начала санации и признания банкротом заказчика строительства, зачастую который просто владеет землёй и в процесс оформления документов не вмешивается.

«Снова вернемся к примеру «Укрбуда». Заказчики строительства всех взятых нами его объектов вполне приветствуют и проблем не испытывают. А возможность признания банкротом, например, министерства обороны или министерства внутренних дел и вовсе выглядит как неудачная шутка. То есть без «Киевгорстроя» даже с новым законом инвесторы в такой ситуации вынуждены бы были продолжать ждать свои квартиры без каких-либо перспектив».

Некоторые предложения в законопроекте могут усугубить и принести риски в образовании недостроев. К примеру, из-за необходимости согласовывать проектные изменения с покупателями. Любые введения изменений в проект в процессе строительства часто приводят к появлению «подводных камней»: изменение планировки и площади квартиры или мест общего пользования, этажности, назначения технических и вспомогательных помещений. Эти вопросы в обязательном порядке должны согласовываться с инвесторами. Если найдется хоть один, останется только судиться в попытках разорвать с ним договор. Это ставит под вопрос дальнейшие перспективы завершения строительства, срывает сроки и т.д.

В любом случае, следует учитывать, что законопроект прошел только первую редакцию в комитете и до начала голосования он пройдет множество правок и предложений. Главное, чтобы новые депутатские инициативы были согласованы, дабы избежать лазеек в тексте закона.

Добавьте Klymenko Time в список ваших источников

Новости

обслуживание на украинском языке

Украинизация страны: от Порошенко к Зеленскому

языковой закон в украине

Обслуживание на украинском: когда и за что будут штрафовать?

«Этот закон — ущерб украинскому языку», «конвульсии украинского патриотизма»: реакция соцсетей на закон об обслуживании на украинском языке

«Этот закон — ущерб украинскому языку», «конвульсии украинского патриотизма»: реакция соцсетей на закон об обслуживании на украинском языке

Супрун не заморачивалась ничем — политолог Дьяченко о закупке Минздравом вакцины от коронавируса через посредников

Супрун не заморачивалась ничем — политолог Дьяченко о закупке Минздравом вакцины от коронавируса через посредников

Партию Меркель возглавит Лашет, призывавший не «демонизировать» Россию и достраивать «Северный поток — 2»: чего ожидать Украине

Партию Меркель возглавит Лашет, призывавший не «демонизировать» Россию и достраивать «Северный поток — 2»: чего ожидать Украине

похороны кернеса в харькове

Покой только снится: в Харькове после смерти Кернеса открыли уголовное дело из-за объявления его мэром без присяги

трампа забанили в твитер

Деньги дороже убеждений? В Facebook спустя неделю травли разблокировали аккаунты Трампа, опасаясь падения акций и оттока пользователей

«Захват» облсовета в Житомире у Зеленского считают политической акцией, а Офис Президента разрабатывает «коварный» план по срыву доверия между организаторами митингов и участниками — СМИ

«Захват» облсовета в Житомире у Зеленского считают политической акцией, а Офис Президента разрабатывает «коварный» план по срыву доверия между организаторами митингов и участниками — СМИ

Вступил в силу языковой закон об обслуживании на украинском языке: разбираемся, как изменится жизнь украинцев и что будет, если не выполнять требования

Вступил в силу языковой закон об обслуживании на украинском языке: разбираемся, как изменится жизнь украинцев и что будет, если не выполнять требования

Понаехали ватники: о мнимой свободе слова и травле донецких журналистов, работающих в Украине

Понаехали ватники: о мнимой свободе слова и травле донецких журналистов, работающих в Украине

Коронавирус всё-таки сбежал из лаборатории? Американский журналист проводит расследование и открывает удивительные факты о сговоре учёных

Коронавирус всё-таки сбежал из лаборатории? Американский журналист проводит расследование и открывает удивительные факты о сговоре учёных

Ляшка не впустили в лабораторию в Житомире

«Покажите мне этого супергиганта» — Ляшко не верит, что украинцы каждый день могут покупать презервативы

    facebook share telegram share twitter shareviber share