Цена земли и цена обещаний «земельных реформаторов»

Недавно Министерство аграрной политики и продовольствия опубликовало актуальные данные о количестве сделок, общей стоимости и площади земель сельскохозяйственного назначения, в отношении которой официально зарегистрированы акты купли/продажи.

В какую цену торгуется украинская земля спустя семь месяцев после открытия рынка, в каких регионах самые дешевые и самые дорогие земельные ресурсы и где больше всего уже распродано земельных участков - в аналитическом обзоре Klymenko Time.

Динамика рынка земли: базовые данные и индикаторы

Согласно актуальным данным профильного ведомства, почти за семь месяцев функционирования рынка земли было зарегистрировано более 82,8 тыс. сделок о купле/продажи в отношении почти 210,5 тыс. гектаров земли сельхозназначения. Таким образом, с момента запуска рынка в начале июля 2021 г., объем проданных в Украине земельных ресурсов почти соразмерен с земельным банком агрохолдинга «Астарта-Киев», который занимает пятую строчку в рейтинге ТОП-100 латифундистов. Земельный банк, контролируемый «Астартой» составляет 220 тыс. га.

Общая сумма сделок купли/продажи составила более 3 млрд. 628 млн. грн. То есть, исходя из данных Министерства агрополитики, средняя стоимость одного гектара земли сельскохозяйственного назначения на сегодня составляет 17 239 грн. (или около 600 долл., с учетом текущего курса валют).

Чуть больше более подробных выводов о ситуации и о динамике развития рынка земли позволяют сделать предоставленные ведомством данные в разрезе регионов страны.

Региональный аспект лидеров и аутсайдеров земельных торгов

Если исходить не из министерской градации по количеству сделок, а ранжировать регионы по площади земли, в отношении которой осуществлены акты купли/продажи, то ТОП-5 лидеров рынка земли выглядят следующим образом:

Пятерка условных «аутсайдеров», или тех регионов, в которых было куплено/продано меньше всего гектаров, выглядит так:

Как видно, наиболее активно сделки о приобретении земли сельскохозяйственного назначения заключались в юго-восточных и центральных областях. А вот западные регионы страны в этом отношении поголовно возглавляют когорту отстающих. Примечательно, что, например, в Тернопольской области, которая географически ближе к «пулу» центральных областей и больше включена в производственную агломерацию агрохолдингов, львиная доля земельных банков которых сконцентрирована в центральных регионах страны, объёмы земельной купли/продажи куда выше, чем в общем по западным областям страны.     

Исходя из этого можно предположить, что «очаги» торговли землей определены активностью ряда крупных игроков из числа самых больших агрохолдингов в рамках трансформации и консолидации ими своих земельных банков. 

Ценовые разочарования на фоне баснословных обещаний

Одним из самых интригующих и непостоянных параметров рынка земли была оценка стоимости одного гектара украинских черноземов. Разного рода грантоедские организации и структуры, которые выступали идеологическими герольдами земельной реформы и открытия рынка земли, обещали рядовым гражданам баснословную ценовую конъюнктуру, красочно живописуя, как после либерализации земельных отношений цена за гектар вырастет до 25 или даже 50 тыс. долл.

Еще до запуска рынка Министерство финансов назвало ценовой ориентир в 2,5 тыс. долл. за га. Адепты земельной реформы из числа «младореформаторов», например, в лице экс-министра экономики Тимофея Милованова называли суммы от 1 тыс. долл. до 2,2 тыс. долл. Бывший замминистра экономики, а сейчас первый заместитель министра аграрной политики Тарас Высоцкий озвучивал свои расчеты:

«Наши расчеты показывают, что если мы применяем предложенную модель, которая действует, то это будет в среднем 2,2 тысячи долл. эквивалент за гектар… Если исходить из ограниченной модели, с ограничениями, это будет максимум $1,5 тысячи. Вот цена ограничений (то, что называется «только украинцы покупают»)».

Как видно из актуальных данных профильного министерства, ценовая конъюнктура на рынке земли очень далека от прогнозов чиновников, а тем более от обещаний грантоедских «земельных экспертов». Данные Минагрополитики в разрезе регионов четко демонстрируют, что в тех областях, в которых земельная торговля идет наиболее бойко, земля приобретается большими массивами и по более низкой цене. Это хорошо видно на примере Кировоградской области.

В десятке областей-лидеров по объему проданной земли средняя цена за один гектар составляет примерно 12-13 тыс. грн. (или 420-450 долл.). При этом «среднюю по палате» ценовую температуру на рынке земли подтягивают высокие показатели средней стоимости одного га в трех-четырех областях. В их числе Львовская и Ивано-Франковская с внушительными усредненными показателями, но в которых земли продали меньше всего по стране.

В целом, если анализировать данные Минагрополитики немного внимательнее, чем о них в общем рапортуют чиновники, то поводов для провозглашения грандиозных «перемог» в рамках функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения куда меньше, чем фактов, констатирующих серьезную "зраду" - а именно вопрос крайне низкой цены на украинскую землю, что в перспективе может привести к её продаже за бесценок. Собственно, как об этом и предупреждали ранее.